Forecast ROI 351% rumah low cost

Mari kita kira forecast profit untuk rumah lowcost sri rakyat bukit jalil ...unit ni aku beli lelong dengan reserve price rm52,650...kadang2 ada je nampak iklan lelong sri rakyat rm48k...rm49k...

Market value unit ni ialah rm60k...unit aku ada table top konkrit..ada orang jual rumah ni dengan harga rm65K hingga rm70K...tengok pada condition rumah..oklah aku ambik MV sama seperti valuer kasi iaitu rm60K...Harga asal 6 tahun lepas ialah RM42K...jadi ini bermakna appreciation lebih kurang 40%...

Modal beli rumah ni ialah RM11K..ini termasuk 10% downpayment, legal fees, kos baikpulih dan deposit tnb..Loan dari RHB termasuk mrta ialah RM48K...installment RM218 sebulan...maintenance campur cukai tanah plak dalam rm40 sebulan...

Aku sewakan pada rate rm450 sebulan...jadi pengiraannya begini...

Purchase price : RM52,650
Loan : RM48,000
Modal : RM11,000

Loan Installment bulanan :RM218
Maintenance + cukai tanah + cukai pintu : RM40

Sewa sebulan : RM450

Positive Cash flow : RM192 iaitu...(RM450 - RM218 - RM40)

Katalah selepas 6 tahun dari sekarang value appreciate 20% menjadikan value rumah RM72K...dan katalah kita refinance rumah ni dapat 90%...kita anggar loan principle dah setel RM8k...menjadikan loan tinggal lagi RM40K...

Value after 6 year : RM72,000
Refinance 90% : RM64,800
Loan balance : RM40,000
Cash yg akan dapat ialah : RM64,800,000 - RM40,000 = RM24,800

Total cash flow selepas 6 tahun pula ialah RM192 x 12 bulan x 6 tahun ...bersamaan RM13,824...

Total profit ialah..
Cash selepas refinance : RM24,800
Cashflow : RM13,824

Campur kedua-duanya dapatla RM38,624 selepas 6 tahun....
ROI selepas 6 tahun pula ialah (Profit / Modal)%
= RM38,624 / RM11,000 %
= 351.13%

Ini bersamaan dengan 58.52% profit setahun....iaitu (351.13% / 6 tahun)...walaaaweyyy....banyak tuuuu.....

Ini pengiraan secara paling conservative...market value selepas 6 tahun aku letak RM72K jer...sedangkan kat belakang sri rakyat ni dah ada plan utk bina stesen lrt star...dbkl dah datang 2-3 kali buat banci pendapat penduduk...in fact sekarang pun dah ada orang jual dengan harga RM70K...so selepas 6 tahun tak mustahil value naik lebih dari RM72K...

Untung 58% setahun dan the best part ialah rumah ni adalah freehold...Ni baru rumah low cost...medium cost dan high cost lagi syiook forecast....bleh nampak unrealised profit...bila tiba masa yg sesuai realised kan saja profit tu....

Inspect dan cari defect rumah

Kali ni aku nak share experience mencari defect rumah baru...biasanya utk rumah yg beli daripada developer, kita akan dapat tempoh 18 bulan utk kita complaint apa2 defect. Tapi jangan la tunggu sampai 18 bulan baru nak complaint...lama2 diorang pun boleh argue samada defect tu disebabkan oleh kita sendiri atau developer....jadi untuk mengelakkan situasi2 yg menyusahkan, eloklah kita cari defect tu awal2...

Hari Sabtu lepas selesai urusan kemasukan penyewa baru kat sri rakyat, aku bawa parent dan anak buah ke Casa Indah 2. Sebelum bertolak aku pastikan barang2 ni dibawa;
1) Kapur tulis warna (alaa...kapur tulis yg cikgu guna kat papan itam tu..beli kat stationary lapan posen jer..kalau ada anak atau adik yg masih sekolah minta la diorang ambik sebatang..hehehe...)
2) Sticker yg warna floresent...pilih warna yg senang nampak
3) Camera
4) Defect form
5) Charger handphone atau ubat nyamuk eletrik (nak buat apa ni????...)
6) Pen & notebook

Cara nak tanda defect ialah dengan membulat kat kawasan defect dengan kapur, tulis nombor defect pada sticker, tampal stiker kat kawasan defect, tuliskan jenis defect kat defect form dan last skali ambik gambar supaya kita rekodkan keadaan sebelum repair...
Mulakan inspection dari ruang luar pintu masuk utama..kat situ biasanya tempat letak almari kasut...walaupun ruang tu di luar pintu, tapi consider sebagai ruang rumah kita juga...periksa setiap corner dan bucu2...

Lepas tu teruskan pemeriksaan ke bahagian living room,balcony, master room, bilik air master room, 2nd room, 3rd room, bilik2 air lain, dry kitchen dan wet kitchen. Perkara yg perlu diteliti ialah dinding, pastikan simen dinding yg comot dan tak rata atau terserpih dan cat yg comot...corner atau bucu2.....keliling power point sepatutnya kemas...skirting....lantai...lantai tile pula seeloknya check satu-satu...ruang antara tile..kalau ada lubang-lubang pastikan tanda tempat tu...ketuk2 tile dengan tangan macam ketuk pintu tu...kalau bawah tile ada ruang kosong bunyi dia lain macam...tak padat...boleh complaint...

pastu check tingkap dan sliding door...biasanya ada rubber kat keliling cermin tingkap...tandakan kalau tak rata atau terkoyak...cuba buka dan tutup tingkap dan sliding door beberapa kali...pastikan tiada ruang apabila sudah tertutup...periksa cermin kalau2 ada yg terserpih atau pecah...

Dalam bilik air...periksa tekanan air bagi semua pili termasuk shower..periksa sekeliling sinki dan mangkuk tandas...periksa juga siling, lantai dan dinding...cuba pam tandas...pastikan tekanan air yg masuk semula ke tangki pam..

Untuk periksa power point pula, boleh cuba dengan charge handphone...kalau takut phone rosak, bawa la alat elektrik yang senang dibawa contohnya ubat nyamuk eletrik yg ada lampu tu....kalau rosak disebabkan power point tu pun takde la mahal sgt...

Jangan lupa pintu2 dan frame pintu...cuba buka dan tutup beberapa kali...pastikan tiada ruang bila pintu ditutup...kunci berfungsi...periksa frame pintu...terutama frame pintu di bahagian lubang lock...kadang2 frame crack disebabkan gerudi skru...

Bila semua dah periksa, boleh la hantar defect form kepada developer dan tanya berapa lama diorang ambil masa untuk repair supaya senang kita follow up....

Sebelum balik aku sempat singgah level 5 Casa indah...club house....dengan swimming pool yg luas dan taman bunga yg menghijau.... nyaman betul..

Aktiviti hari Sabtu

Pagi sabtu aku pergi auction HB kt Grand Continental... tak ramai orang...ada 59 buah rumah utk dilelong...18 biji called off...tujuan aku gi auction tu just nak tengok sambutan sebiji condo yg aku target nak beli nanti...huhh tak sangka ramai betul bidder...11 orang..ada chinese...melayu dan india....maknanya rumah yg aku target ni memang hot...starting price RM279K...last bid RM355K...menang kat sorang chinese.aku dah check market value dengan banker...katanya RM360K...ler...dah dekat sgt dengan MV...tapi kalau tengok dalam iproperty atau thinkproperty, real estate price dalam RM380 hingga RM400K....patut la tokey cina tu berani ambik...Aku x tunggu lama..habis unit tu jer aku terus balik rumah sebab ada janji dengan prospect tenant baru nak masuk rumah Sri Rakyat Bukit Jalil...

On the way balik aku call prospect tenant tu...lelaki..katanya nak tinggal 2 beradik dengan adik dia yg baru start kerja..dia keje kat u-mobile..okla...keje kat tempat yg bagus...sewa harap2 takde masalah...Tenant yg lepas sebenarnya seorang pakcik yg dah tua...rupanya anak dia carikan rumah untuk dia...tapi tak tinggal sama2...kesian pakcik tu....lepas tu anak dia dapat cari rumah yg lagi murah...so dia nak pindahkan pakcik ke rumah murah tu...ada pulak dia sewakan rumah utk ayah dia tinggal sorang2....kenapa tak jaga ayah sendiri...iskk..malas nak fikir...mungkin diorang ada masalah tersendiri....

Pukul 12 tengahhari budak tu sampai..muda lagi..umur 26tahun....lepas tengok seluruh rumah..test air..test lampu..test kipas...dia terus bersetuju nak sewa...dah siap bawa deposit sebulan, deposit api air dan sewa bulan November..semuanya RM1000....dia minta utk masuk hari tu juga..takde masalah...rumah pun bersih....Aku memang dah bawa buku resit...so terus collect duit dan bagi kunci...aku minta dia fotostat ic utk buat tenancy agreement selama setahun...settle urusan rumah ni...tenant lama keluar hari khamis...hari sabtu dah dapat tenant baru...bagusss....tak rugi sewa...by the way rumah ni belum start bayar installment kat bank lagi...collect duit free je la ni...hehehe...

Sebenarnya parent aku aku kat KL weekend ni..Mama seronok betul tengok urusan kemasukan tenant ke rumah sewa Sri Rakyat...Petang nak bawa diorang pergi casa indah pulak...buat inspection seperti yg dah dirancang...